房产继承应注意避免的认识误区继承的房产,买卖该如何缴税？

2022年8月3日长沙离婚纠纷律师 http://www.whjclaw.com/

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房产继承应注意避免的认识误区

导读：房产继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有，但是，在认识房产继承时，容易出现一些误区，具体的这些认识误区有哪些呢请看本文为您介绍的相关内容：

　　房产继承法律规定是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。

　　它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。

　　一、继承应当在被继承人死亡后才能发生。

　　这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。

　　二、房产继承人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。

　　这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

　　三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。

　　有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额分割出来以后，再对遗产进行继承。

　　继承开始后，按照法定继承办理：有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理;有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后，如果生前立有遗嘱，或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的，应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的，则按法定继承处理。

　　法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。

　　《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。《继承法》将继承人分成两个继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母;第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承(包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承。

　　继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特殊困难的人、未成年人、缺乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产，也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。

以上是为您整理的关于房产继承的一些认识误区相关知识，仅供参考！

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继承的房产,买卖该如何缴税？

　　案情简介　　王先生的父母拥有一套面积为90平方米的公寓，购房日期为2006年3月。2011年父母亲去世后，王先生继承了该房产，同时办理了相关产权变更手续，该房产为王先生家庭唯一住房。2014年年初，王先生欲将...

　　案情简介：王先生的父母拥有一套面积为90平方米的公寓，购房日期为2006年3月。2011年父母亲去世后，王先生继承了该房产，同时办理了相关产权变更手续，该房产为王先生家庭唯一住房。2014年年初，王先生欲将该房产出售，向税务机关咨询需缴纳哪些税费，能否享受相关税收优惠政策

　　税法分析

　　二手房交易的相关税收优惠政策

　　1.营业税

　　根据　《财政部　国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的规定，个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。其中关于;普通住房;的标准，江苏省为建筑面积不超过144平方米的住房。

　　2.个人所得税

　　根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。其中;自用5年以上;，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上;;家庭唯一生活用房;是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。

　　3.印花税、土地增值税

　　根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　4.契税

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　王先生能否享受相关优惠政策

　　通过对以上政策的了解，我们可以看到：王先生所出售的住宅为90平方米，且属于家庭唯一住房，可以享受印花税、土地增值税、契税的税收优惠。但王先生能否享受营业税和个人所得税的税收优惠主要焦点在于王先生所持有的房产是否满5年。

　　根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

　　换而言之，王先生的房屋出售时是否持有满5年，应以王先生父母亲购房日期为准。王先生父母购房时间为2006年，房屋出售时已超过5年，所以王先生可以享受营业税、个人所得税的相关税收优惠。